Doctrina y casuística
Los gastos de titularidad de la vivienda parcialmente afecta —amortización, IBI, comunidad, seguro e intereses hipotecarios— son deducibles en proporción directa a los metros cuadrados afectos, sin aplicar el coeficiente del 30 % que rige para los suministros.
La deducibilidad de los gastos vinculados a la titularidad de la vivienda parcialmente afecta a una actividad económica se rige por un principio distinto al que aplica a los suministros. Mientras que la Ley 6/2017 introdujo para los suministros una regla limitativa específica —el 30 % de la proporción de metros afectos—, los gastos de titularidad no están sujetos a ese coeficiente adicional. Se deducen en la proporción directa que guardan los metros cuadrados destinados a la actividad respecto al total de la vivienda. La distinción entre ambas categorías es estructural y su confusión es uno de los errores más recurrentes en las declaraciones de autónomos en estimación directa.
Artículo 30.2.5.ª de la Ley 35/2006 (LIRPF), en la redacción vigente:
El precepto regula la deducibilidad de los gastos relacionados con la vivienda parcialmente afecta a la actividad económica diferenciando dos categorías:
Apartado a) — Gastos de titularidad: los derivados de la titularidad de la vivienda (amortización del inmueble, intereses de préstamos para su adquisición, impuestos y tasas como el IBI, cuotas de la comunidad de propietarios, primas de seguro del hogar) son deducibles en la proporción que representan los metros cuadrados afectos sobre la superficie total.
Apartado b) — Suministros: los gastos de suministros (agua, gas, electricidad, telefonía e internet) son deducibles con el límite del 30 % aplicado sobre esa misma proporción de metros cuadrados.
La diferenciación legislativa tiene una lógica clara: los gastos de titularidad son estructuralmente divisibles por superficie (el propietario incurre en ellos por tener el inmueble, no por el uso que hace); los suministros son de uso compartido entre la esfera personal y profesional, y el legislador introduce el 30 % como factor de moderación para evitar una deducción excesiva.
La AEAT admite la deducción de los gastos de titularidad en proporción a los metros cuadrados afectos, siempre que:
El criterio reiterado de la DGT, conforme al artículo 30.2.5.ª LIRPF, es que la proporción directa de metros cuadrados es el criterio aplicable a los gastos de titularidad, sin que proceda añadir ningún coeficiente reductor adicional. Aplicar el 30 % a estos gastos —como si fueran suministros— supondría una deducción inferior a la legalmente permitida.
Una arquitecta técnica autónoma trabaja desde su vivienda en propiedad. El inmueble tiene 120 m² de superficie. El estudio habilitado para la actividad, declarado en el censo, ocupa 24 m².
Proporción de afectación:
24 m² / 120 m² = 20 %
Gastos anuales de titularidad:
| Concepto | Importe anual | Deducible (20 %) |
|---|---|---|
| Amortización del inmueble (3 % s/ valor construcción) | 2.100 € | 420 € |
| Intereses del préstamo hipotecario | 1.800 € | 360 € |
| IBI | 480 € | 96 € |
| Cuotas de la comunidad de propietarios | 600 € | 120 € |
| Seguro del hogar | 350 € | 70 € |
| Total gastos de titularidad deducibles | 1.066 € |
Gastos de suministros (misma vivienda, mismo ejercicio):
Si los suministros ascienden a 2.400 € anuales, el deducible es: 2.400 € × 30 % × 20 % = 144 €.
La suma total deducible por vivienda afecta sería: 1.066 € + 144 € = 1.210 €.
Amortización del inmueble. Solo es deducible la amortización correspondiente al valor de construcción (excluido el valor del suelo), aplicando el coeficiente de amortización previsto en las tablas del Reglamento del IRPF para inmuebles. El valor de construcción suele obtenerse del recibo del IBI, que desglosa valor catastral del suelo y de la construcción, o de la escritura de compraventa.
Intereses del préstamo. Son deducibles los intereses del préstamo hipotecario en la proporción afecta, pero no la parte de amortización de capital del préstamo. La amortización del capital es una devolución de principal, no un gasto. La deducción de intereses en la actividad no es compatible con la deducción por inversión en vivienda habitual para los mismos metros: si los metros afectos se excluyen de la vivienda habitual, no generan derecho a deducción por inversión en vivienda para esa parte.
Inmueble en arrendamiento. Si el autónomo es arrendatario, la cuota de alquiler de los metros afectos es deducible como gasto de la actividad en proporción directa. La parte restante del alquiler (metros no afectos) es un gasto personal no deducible. Los gastos de IBI y comunidad no son suyos en este caso; el seguro, si lo tiene como arrendatario, sí podría ser proporcional.
Inmueble en gananciales o copropiedad. Si la vivienda pertenece a ambos cónyuges y solo uno ejerce la actividad, la deducción procede sobre la mitad proporcional que corresponde al autónomo, o sobre el total si el cónyuge no cónyuge autónomo cede expresamente el uso. Este punto puede requerir asesoramiento específico.
Venta posterior del inmueble. La afectación del inmueble a la actividad tiene consecuencias en la tributación de la ganancia patrimonial derivada de su venta: los metros afectos no se benefician de la exención por reinversión en vivienda habitual, y la amortización deducida durante la actividad reduce el valor de adquisición a efectos del cálculo de la ganancia.
Publicado: 25 de mayo de 2026 · Última revisión: 29 de mayo de 2026 · Autor: Borja Cifuentes