Doctrina y casuística
El arrendamiento de vivienda está exento de IVA por regla general, pero si el arrendador presta servicios propios de la industria hotelera —limpieza y cambio de ropa periódicos durante la estancia, recepción, custodia de equipajes u otros análogos— la operación queda sujeta y tributa al tipo reducido del 10 %.
El tratamiento fiscal del alquiler turístico de vivienda es uno de los puntos de mayor litigiosidad y confusión en el IVA de los autónomos personas físicas. La clave de la distinción no está en la duración del arrendamiento ni en la plataforma utilizada, sino en la naturaleza de los servicios prestados: si la actividad se asemeja a la industria hotelera, nace la sujeción al impuesto.
El artículo 20.Uno.23º de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (LIVA) establece la exención para los arrendamientos que tengan la consideración de vivienda, incluidos los garajes y anexos accesorios. La exención no alcanza a los arrendamientos de viviendas amuebladas cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera.
El tipo impositivo aplicable cuando la exención no opera es el reducido del 10 %, conforme al artículo 91.Uno.2.2º LIVA, que regula los servicios de hostelería, acampamento y balneario; restaurantes y, en general, el suministro de comidas y bebidas para consumir en el acto; y los servicios de hostelería prestados por vía de arrendamiento de apartamentos o viviendas.
La Dirección General de Tributos ha precisado de forma reiterada cuáles son los servicios complementarios propios de la industria hotelera que rompen la exención:
Servicios que rompen la exención (sujeción al 10 %):
Servicios que NO rompen la exención:
La línea divisoria es si el servicio se presta dentro del período de alojamiento de un mismo arrendatario o solo en el cambio entre inquilinos.
Caso 1 — Alquiler turístico sin servicios durante la estancia: exento
Un autónomo alquila un apartamento por plataformas durante períodos de entre 3 y 7 días. Contrata una empresa de limpieza para limpiar el apartamento entre cada estancia (antes de la llegada del nuevo arrendatario) y reponer toallas y ropa de cama. No ofrece recepción presencial ni cambio de ropa durante la estancia.
Tributación: exento de IVA (artículo 20.Uno.23º LIVA). El arrendador no presenta modelo 303 por esta actividad (salvo que tenga otras actividades gravadas). En IRPF, la renta obtenida es rendimiento del capital inmobiliario, salvo que concurran los requisitos del artículo 27.2 LIRPF para calificarlo como actividad económica.
Caso 2 — Alquiler turístico con limpieza periódica durante la estancia: sujeto al 10 %
El mismo autónomo, para estancias de 7 días o más, incluye en el precio un servicio de limpieza y cambio de toallas dos veces por semana durante la permanencia del arrendatario. Precio del alojamiento mensual: 1.200 €.
Tributación: sujeto y no exento, al tipo reducido del 10 %. El autónomo debe:
Caso 3 — Único servicio adicional: recepción en la entrada sin más servicios
El autónomo recibe personalmente al inquilino al inicio de la estancia, le entrega las llaves y le explica el funcionamiento. No hay limpieza durante la estancia ni otros servicios.
Tributación: criterio reiterado de la DGT indica que la recepción puntual en la entrada, sin atención continuada durante la estancia, no constituye por sí sola "servicio propio de la industria hotelera". La operación mantiene la exención.
Sujeción ≠ actividad económica en IRPF. Que la operación tribute en IVA no implica automáticamente que el rendimiento sea de actividad económica en IRPF. Son impuestos con criterios de calificación propios. Un autónomo puede tener un arrendamiento sujeto al 10 % de IVA y, si no tiene empleado ni local exclusivo, calificar el rendimiento como capital inmobiliario en IRPF.
Plataformas (Airbnb, Booking, etc.) y la factura. La plataforma puede actuar como intermediaria o, en algunos modelos, como prestadora del servicio de alojamiento. La responsabilidad de repercutir el IVA depende de cómo esté configurada la relación contractual entre el arrendador, la plataforma y el huésped. El arrendador debe revisar las condiciones generales de la plataforma y, en caso de duda, consultar a la AEAT.
Prorrata si hay mezcla de alojamientos. Si el autónomo tiene varios inmuebles, algunos con servicios hoteleros (sujetos al 10 %) y otros sin ellos (exentos), estará en prorrata de IVA (artículos 102 a 106 LIVA) y deberá calcular el porcentaje de deducción del IVA soportado conforme a esas reglas.
Alquiler de habitaciones en vivienda habitual. El arrendamiento de habitaciones —no del inmueble íntegro— dentro de la propia vivienda habitual del arrendador sigue las mismas reglas: exento si no hay servicios hoteleros, sujeto al 10 % si los hay.
Licencia turística autonómica. La normativa que regula la obtención de la licencia de alquiler turístico es autonómica y municipal. La licencia no determina por sí sola la sujeción o exención en IVA; lo determinante es la prestación efectiva de servicios.
Publicado: 25 de mayo de 2026 · Última revisión: 29 de mayo de 2026 · Autor: Borja Cifuentes