Sección L · CNAE 68
Actividades inmobiliarias · Sector económico de actividad autónoma con régimen fiscal específico y actividades IAE acogibles.
El sector inmobiliario forma parte del gran bloque de Servicios, que según la Encuesta de Población Activa (EPA) del INE agrupaba en España unos 2.338.700 trabajadores por cuenta propia en el 4.º trimestre de 2023. El INE no publica el dato de autoempleo desglosado por cada actividad CNAE concreta, por lo que esta cifra corresponde al gran sector económico en el que se encuadra la intermediación inmobiliaria, la administración de fincas y la promoción unipersonal; la ficha detalla a continuación el régimen fiscal específico de cada figura.
Fuente: Encuesta de Población Activa, INE (4.º trimestre de 2023, trabajo por cuenta propia por sector económico).
Las actividades inmobiliarias engloban un espectro amplio: agentes de la propiedad inmobiliaria (API), administradores de fincas, intermediarios en compraventa y arrendamiento, tasadores, peritos, consultores de patrimonio y promotores personas físicas que actúan de forma habitual. La disparidad de figuras implica tratamientos fiscales distintos incluso dentro del mismo sector, lo que convierte a los errores de clasificación en el riesgo más frecuente.
La actividad del API encuadra en la sección 2 del IAE (actividad profesional, epígrafe 834), lo que determina que sus facturas a empresas lleven retención de IRPF. Los administradores de fincas utilizan el epígrafe 841.1 con idéntico tratamiento. Quien alquila inmuebles de forma habitual como actividad económica (epígrafe 861 o 862) puede tributar en sección 1 sin retención salvo que el arrendador sea profesional y el arrendatario, empresa.
No existen módulos para las actividades inmobiliarias de intermediación. El régimen natural es la estimación directa simplificada cuando la cifra de negocio no supera 600.000 €/año, y la estimación directa normal a partir de ese umbral.
En la modalidad simplificada, el rendimiento neto se calcula restando los gastos realmente acreditados a los ingresos y aplicando después el 5 % sobre el rendimiento neto previo en concepto de gastos de difícil justificación, con un tope de 2.000 €/año. Esto cubre pequeños gastos sin justificante que cualquier profesional genera: copias de llaves, desplazamientos cortos, materiales de oficina menores. El detalle del sistema está en la guía sobre estimación directa.
La reducción del 20 % aplicable durante los dos primeros años de actividad en IRPF (art. 32.2.1 LIRPF) aplica también al API o administrador que se da de alta por primera vez, siempre que en el año anterior no hubiera obtenido rendimientos de la misma actividad.
Este sector concentra tres tipos de retención que conviene distinguir con precisión:
Retención profesional (modelo 130 / modelo 111). Facturas del API o administrador de fincas a clientes empresa: 15 % general; 7 % los tres primeros años (año de alta más los dos siguientes naturales). Cuando más del 70 % de los ingresos del año anterior llevaron retención, se puede solicitar la exoneración del pago fraccionado trimestral (modelo 130).
Retención sobre alquiler (modelo 115). Cuando un empresario o profesional paga renta por un inmueble urbano a otro empresario o profesional, existe obligación de retener el 19 % e ingresarlo trimestralmente mediante el modelo 115, con resumen anual en el 180. El arrendador lo computa como rendimiento de actividad o de capital inmobiliario según si la actividad cumple los requisitos del art. 27 LIRPF.
Sin retención cuando el arrendatario es particular. El alquiler a consumidor final no lleva retención obligatoria.
Las diferencias de tipo de IVA entre subactividades dentro de las actividades inmobiliarias son sustanciales y las confusiones tienen consecuencias directas en la liquidación:
| Servicio | IVA |
|---|---|
| Comisión de intermediación en compraventa | 21 % |
| Honorarios de administrador de fincas | 21 % |
| Honorarios de tasador o perito | 21 % |
| Alquiler de vivienda residencial | Exento (art. 20.Uno.23º LIVA) |
| Alquiler de local comercial u oficinas | 21 % |
| Alquiler de inmueble con servicios de hostelería (apartamento turístico) | 10 % |
| Venta de edificación nueva por promotor profesional | 10 % (primera entrega) |
La exención del arrendamiento de vivienda residencial (art. 20.Uno.23º LIVA) no es opcional: es automática e irrenunciable cuando el destino del inmueble es uso residencial del arrendatario. El arrendador en ese caso no repercute IVA y tampoco deduce el IVA soportado en reparaciones o mejoras del inmueble.
El apartamento turístico, en cambio, sale de la exención en cuanto ofrece servicios propios de hostelería (limpieza periódica, recepción, cambio de ropa de cama con regularidad). Ahí aplica el tipo reducido del 10 %.
La cuota mensual en el RETA desde enero de 2026 depende del rendimiento neto mensual previsto, conforme a la Orden PJC/297/2026 (BOE-A-2026-7296). El tipo conjunto es el 31,50 % sobre la base de cotización elegida dentro del tramo correspondiente.
Un API con rendimientos netos en torno a 2.300 €/mes se sitúa en el tramo 9 G (>2.030–2.330 €): base mínima 1.274,51 € → cuota 401,47 €/mes; base máxima 2.330 € → cuota 733,95 €/mes.
Un administrador de fincas con rendimientos de 1.750 €/mes cae en el tramo 7 G (>1.700–1.850 €): base mínima 1.143,79 € → cuota 360,29 €/mes; base máxima 1.850 € → cuota 582,75 €/mes.
Calcula tu cuota exacta con la calculadora de cuota del autónomo. Detalle de tramos en cuota RETA 2026.
Tarifa plana de 80,00 €/mes durante los 12 primeros meses de alta como autónomo. Si al terminar ese año los rendimientos netos anuales siguen por debajo del SMI anual, se puede prorrogar otros 12 meses a la misma cuota reducida. Detalle en /bonificaciones/tarifa-plana.
Las comunidades autónomas que han implantado la Cuota Cero (cuota reducida a 0 € durante el primer año para nuevos autónomos residentes) cubren también a los autónomos inmobiliarios sin restricciones sectoriales. Las condiciones varían por CCAA; consúltalas en la ficha de bonificaciones autonómicas.
Perfil: Carlos, agente API (epígrafe 834), cuarto año de actividad, gestiona compraventas y alquileres en zona urbana. Facturación anual: 50.000 € (todos a particulares en compraventa; retención 15 % solo de clientes empresa que representan el 30 % del volumen). Retención media efectiva soportada: 4.500 €.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Facturación bruta | 50.000 € |
| Retenciones soportadas (aprox. 9 % efectivo) | 4.500 € |
| Gastos deducibles (cuota RETA, colegio API, RC, asesoría, desplazamientos, CRM) | −14.000 € |
| Rendimiento neto previo | 36.000 € |
| 5 % difícil justificación (tope 2.000 €) | −1.800 € |
| Rendimiento neto reducido | 34.200 € |
| Rendimiento neto mensual aprox. | 2.850 €/mes → tramo 10 G |
| Cuota RETA mínima (base 1.356,21 €/mes × 12) | 5.127 €/año |
| IRPF pago fraccionado modelo 130 (renta anual) | aprox. 7.000 € bruto |
| Retenciones a descontar | −4.500 € |
| IRPF a ingresar neto | aprox. 2.500 € |
Los 5.127 € de cuota RETA ya están incluidos como gasto deducible en los 14.000 € de la columna de gastos. Los tipos de IRPF aplicados corresponden a la escala general del IRPF estatal más autonómica; el tipo medio efectivo varía por CCAA.
Aplicar IVA al alquiler de vivienda residencial. Error clásico que genera una regularización a cargo del arrendatario (que nunca puede deducirlo) y puede derivar en sanción por ingreso indebido de cuotas que no procedía repercutir.
No aplicar la retención del 19 % en el modelo 115 cuando se alquila un local a una empresa. La empresa arrendataria puede estar reteniendo (lo habrá ingresado en su modelo 111); si el arrendador no lo declara ni lo compensa, la regularización llega en la campaña de renta con intereses de demora.
Confundir el apartamento turístico con el alquiler residencial. El apartamento turístico con servicios de hostelería tributa al 10 % de IVA. Si se le aplica la exención por error, hay que regularizar todas las liquidaciones trimestrales desde que se prestó el servicio.
No declarar el arrendamiento de vivienda como actividad económica cuando existe persona empleada a jornada completa para su gestión (art. 27.2 LIRPF). Sin esa condición, los ingresos tributan como rendimientos de capital inmobiliario, no de actividad, y la cuota RETA podría no ser exigible o ser discutida por la TGSS.
Publicado: 25 de mayo de 2026 · Última revisión: 29 de mayo de 2026 · Autor: Borja Cifuentes